Ведущий — Александр Ярошенко:
Добрый вечер! Сегодняшняя тема нашего разговора непростая и в то же время очень актуальная для каждого из нас. Я бы её так назвал: «Жилищно-коммунально-собственническая». Разговор наш будет порой о непростых взаимоотношениях собственников жилья и управляющих компаний или обслуживающих компаний. Гость нашей студии – Сергей Молин, директор одной из обслуживающих компаний города Благовещенска.
– Сергей Анатольевич, здравствуйте!
– Добрый день, Александр!
– Скажите, пожалуйста, вот недавно у нас в студии была Нина Бойко, собственница жилья одной из благовещенских девятиэтажек, а если точно – по адресу: улица Ленина, 123. Она говорила о том, как непросто собственникам поменять обслуживающую компанию. По-моему, компания, которая обслуживала этот дом, была ваша. Ваш комментарий?
– Мой комментарий состоит в следующем: Гражданский кодекс предусматривает порядок расторжения договора. Договор, который был заключен с многоквартирным домом по Ленина, 123, он является особенным договором. Почему? Потому что там предусмотрена часть тарифа – это накопительная часть на капитальный текущий ремонт. Где согласно договору собственники могут израсходовать эти деньги, те, которые поступили, и те средства, которые поступят до конца срока действия договора. Всегда возникает конфликтная ситуация, когда собственники авансом израсходовали деньги на текущий капитальный ремонт своего многоквартирного дома и пытаются досрочно расторгнуть договор. Как правило, мнения разделяются в многоквартирных домах, также по Ленина, 123. Один из собственников обжаловал решение общего собрания, которое было оформлено протоколом.
– Собственник, который обжаловал решение общего собрания, де-факто – это жена бывшего старшего дома, то есть всё понятно: де-юре – это одна ситуация, де-факто – это другая. Поэтому называть это каким-то прецедентом и высшей справедливостью не стоит. Так, чисто по-человечески, согласны со мной?
– Не согласен почему? Сам факт в том, что, кто подает иск первый, и кто его поддерживает. И уже суд устанавливает все обстоятельства, то есть правильно это сделано, неправильно это сделано, привлекаются третьи лица, выслушивается их мнение. Как правило, если истец был один, ему было тяжело доказать, когда его поддерживает какая-то часть собственников многоквартирного дома – ему проще доказывать в суде свою правоту.
– Вот смотрите, по Ленина, 123, все-таки же они поменяли обслуживающую компанию, и у вас с ними на сегодня как бы нет никаких отношений, да?
– На основании решения областного суда Амурской области от 31 августа 2012 года решение первой инстанции городского суда оставлено в силе, то есть протокол не законен, договор с новой управляющей компанией уничтожен.
– Сергей Анатольевич, вот пытаюсь понять, например, ну такой сложный дом, да вот возьмем Ленина, 123, он большой, он уже не новый, он сложный для вас. Что ж вы так держитесь? Конфликтные жильцы – пусть идут с богом, вы дальше работайте.
– Ну, во-первых, истцом был один из собственников, не компания была истцом.
– Ну, вы, я думаю, не против этого иска.
– Во-первых, любая компания, сразу хочу сказать, когда формируется тариф для многоквартирного дома, он раскладывается пропорционально на двенадцать месяцев, то есть это подготовка всей работы. Во-вторых, компания, которая занимается обслуживанием, она формирует штат, то есть штатные единицы, несёт затраты, то управляющей компании вдвойне сложнее. Почему? Потому что они заключают договора о ресурсоснабжении. Именно своевременно расторгнув, и все юридические действия должны совершаться в рамках закона. Не так, что утром проснулись – и узнали, что другая управляющая компания.
– То есть вам экономически не выгодно?
– Любой компании не выгодно. Есть прецеденты в городе, когда компания выходит с исками на расторжение договора, есть прецеденты, когда по окончании срока действия договора расторгается договор, переходят в новую компанию. Я бываю на многих собраниях и всегда разъясняю людям так: если у вас недопонимание – попытайтесь сесть и разобраться, кто прав, кто не прав. Почему? Потому что бывают ситуации, что собственники хотят много и сразу при маленьком тарифе. Бывает, компания хочет тариф большой, не выполняя работу. Должна быть объективная дана оценка.
– Скажите, вот в вашей обслуживающей компании сколько домов находится в городе в обслуживании?
– Более восьмидесяти.
– Примерно, вот прибыль вашей компании со средней благовещенской пятиэтажки, постройки лет 20-25, в среднем в год сколько составляет, можете сказать?
– По многоквартирному дому?
– Возьмем стандартную пятиэтажку.
– 5 тысяч квадратных метров. В тариф закладывается рентабельность 12-13 процентов при стопроцентной оплате.
– В денежном выражении – сколько это примерно?
– Если тариф чуть больше 10 рублей, то это получается 50 тысяч начисления – стопроцентные начисления в месяц.
– Грубо говоря, 600 тысяч в год.
– Да.
– Кстати, о стопроцентной оплате. Как сегодня мы платим за жилье в Благовещенске?
– За свое жилье собственники-пенсионеры платят регулярно, стабильно. Я бы разделил три категории граждан: категорию граждан, которая живет в муниципальных квартирах, они, можно сказать, не платят, и муниципалитет не принимает мер к этим собственникам.
– Серьезно?
– Да.
– Скажите, конкуренция на рынке управляющих обслуживающих компаний в Благовещенске сильная?
– Сильная, и по той причине, что постоянно на рынок выходят новые компании. Выходят на рынок, уходят с рынка систематически.
– Уходят?
– Да, за четыре года в городе Благовещенске Жилищный кодекс начал реализовываться в 2008 году, то есть, когда стал заходить частный капитал, частные компании на этот рынок. И не все были созданы одинаковые условия. По 165 статье Жилищного кодекса должны создаваться условия для реализации Жилищного Кодекса. Часть компаний уже прекратила существование – юридически. Новый персонал работает тот же самый, руководители те же самые.
– А почему так? От налогов уходят, если так просто – закрыл одну, открыл другую?
– Нет, жилищное хозяйство оно вообще такое сложноватое, очень затратное. Первое, что собственники привыкли, что всё должно делать государство, муниципалитет.
– Советский Союз в душе сидит, куда от этого деваться?
– Получается так, что вступил Жилищный кодекс, собственникам не разъяснили, что они получили в собственность самое дорогое имущество, которое у них есть по стоимости, что его надо содержать. Конечно, собственники оказались не в равных условиях: старые дома, которые требуют капитального ремонта, и дома, у которых до десяти лет срок эксплуатации. Кроме того, заходят новые компании и готовы предлагать низкий тариф, красивую работу. Любая компания, которая заходит на рынок, если она не имеет 200 тысяч квадратных метров, ну это полтора-два года. Если она берет дома на управление, это даже при большом объеме 3 года и финансовое состояние компании приходит к нулю. Почему, потому что по общероссийским статистическим данным, 90 процентов – это идеальный сбор платежей, 10 процентов – это невозвратные платежи.
– Вот вы как собственник своё жилье бы отдали в управление или в обслуживание?
– Никогда не отдам в управление и никому не рекомендую.
– Серьезно? А почему?
– Почему? Отдать в управление – такой договор заключить невозможно, потому что он заключается с каждым собственником. Это статья 162, пункт первый Жилищного кодекса. Даже в новостройке 100 процентов собственников нет. Появляются договора управления. Первое – это уже обман потребителя идёт. Второе – законодатель предусмотрел управление – это как услуга, она должна дополнительно оплачиваться. Но собственники у нас ещё воспитаны во времена СССР, они отвечают так: «Мы что, должны содержать компанию?». А законодатель как предусмотрел: управление – это менеджеры, которые управляют финансовыми потоками, контролируют работу и за это они получают определенную зарплату, но собственники этого не хотят. Хотя в каждой услуге есть и фонд заработной платы, и налогоотчисление, и затраты.
– Сергей Анатольевич, если взять благовещенский рынок жилья за 100 процентов, сколько процентов управляется, сколько обслуживается, на ваш взгляд?
– Если пять процентов управляется, это хорошо. Потому что договоров управления, которые должны заключены быть в соответствии с Жилищным кодексом, в городе Благовещенске 95 процентов, я могу точно сказать, что их не существует.
– Ну, всё-таки жизнь как-то нас воспитывает эти вот четыре года? Собственник меняется? Сознание людей? Пусть по миллиметру, пусть не так быстро.
– Меняется собственник, и сейчас, когда идет работа, уполномоченный представитель – в простонародье называется старший дома, они контролируют свой фонд. Сказать честно, сколько я прошел собраний, ни на одном собрании старшему дома не сказали спасибо. Хотя это человек, который живёт в этом доме. Я всегда говорю: «Ладно мы, коммерсанты, мы работаем в этой сфере, мы зарабатываем деньги, мы платим налоги, но человек, который представляет ваши интересы, который тратит время, договаривается, контролирует, где-то получает работу авансом – и ему никогда не скажут спасибо.
Это были «Простые вопросы» с Сергеем Молиным, руководителем одной из обслуживающих компаний города Благовещенска. Мы говорили о самом дорогом, наверное – жилье и здоровье – это самые дорогие составляющие нашей жизни – о нашем жилье. Всем добра и здоровья, берегите себя.
Источник новости: http://www.amur.info/simple/2012/09/06/2751.html