В прошлом году жители Амурской области оформили порядка семи тысяч льготных ипотек на общую сумму 33,2 миллиарда рублей. Такую статистику приводит правительство региона. Отмечается, что интерес к льготным программам кредитования заметно вырос. За 2023 год жители области получили рекордное количество таких займов, их число на 70 % превысило показатели 2022-го.
Будет ли статистика такой же динамичной по итогам 2024 года, большой вопрос. Начиная с августа 2023 года Центробанк неоднократно поднимал ключевую ставку, и в итоге она достигла уровня 16 %. Вслед за ней менялись и условия предоставления ипотек. Так, первоначальный взнос по льготной ипотеке, которую можно оформить под 8 %, вырос с 15 до 30 % от стоимости жилья.
Фото: Амур.инфо
Банки защищают себя всеми силами. Часть из них не выдают льготные ипотеки никому, кроме зарплатных клиентов, другие выставляют условия клиентам – готовы выдавать займы на приобретение квартир только у застройщиков-партнеров, третьи еще пытаются работать по «старым» правилам. Застройщикам тоже досталось – ведущие финансовые организации возложили на них обязанность компенсировать возникшие у банков «недостачи».
Что ждет ипотеку, кому все еще выгодно покупать квартиры на границе с Китаем и когда ждать «потепления» в этом вопросе, корреспонденту Амур.инфо рассказал президент гильдии риелторов Приамурья Виталий Злочевский.
— Виталий, Центробанк поднял ставку, вслед за этим условия по ипотекам во всех банках изменились. Кто-то размер первоначального взноса увеличил, кто-то – процент. В Амурской области какой сейчас средний процент по ипотеке, если не брать льготные программы?
— Надо ориентироваться на показатель 17 и более процентов.
Фото: Амур.инфо
— Хорошо, а если брать именно льготные программы во внимание – кому сейчас всё ещё выгодно оформлять ипотеку в Амурской области, каким категориям покупателей?
— Под льготными ипотеками понимаются разные программы, сейчас порядка шести таких – Семейная, «Президентская», Сельская, Дальневосточная, IT, Арктическая – и они все так или иначе льготные, потому что процент по ним ниже, чем рыночные ставки. Так называемая «Президентская» ипотека в рамках Приамурья слабо развита, она занимает, может быть, процентов 10 от всех ипотек. Две трети – это Дальневосточная ипотека, поскольку она дешевле и условия приемлемые, к тому же сейчас увеличен лимит кредитования – с 6 до 9 миллионов. Но параллельно с этим увеличился и первоначальный взнос – до 30 %. То есть если берется кредит на 9 миллионов, то 2 700 000 нужно вложить при заключения договора. Далеко не все заемщики такие условия могут выполнить. Поэтому формально вроде бы часть условий программы стала лучше, но снизилось число потенциально возможных заемщиков, поскольку у многих просто нет возможности 30 % выдать банку перед сделкой. По тем материалам, которые сейчас через меня проходят, наибольший интерес в нашем регионе вызывают Дальневосточная и Семейная ипотеки.
— На фоне увеличения ставки ЦБ банки выставляют условия – сотрудничают только со «своими» застройщиками, предлагают им возмещать разницу между процентом ЦБ и процентом льготной ипотеки. У нас так же?
— Действительно, Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк поставили такое условие: примерно с 11 января 2024 года они предложили застройщикам компенсировать им полностью или частично разницу между рыночной ставкой и ставкой льготной ипотеки. На прошлой неделе я заходил в Сбербанк и видел, что отдел ипотечного кредитования почти пустой, что нехарактерно для него. То есть люди пока не готовы с таким предложением согласиться, поскольку застройщик в итоге, вероятнее всего, перенесет хотя бы часть платежа на своего дольщика.
Фото: Амур.инфо
По федеральным СМИ прошла информация, что в Сбербанке до 11 % может составлять сумма, которую требуют с застройщика. Понятно, что необходимость единовременно ее оплачивать серьезно меняет условия взаимодействия между банком, застройщиком и дольщиком. Поэтому сейчас пока часть банков живет в непонимании, как будет меняться ситуация дальше, часть работает по старым правилам, например АТБ, ПСБ, они комиссию с застройщика не требуют. Поэтому у них сейчас большой наплыв желающих.
Еще могу добавить, что часть федеральных застройщиков отказалась работать со Сбербанком, ВТБ и Альфа-банком, когда с их стороны появились такие требования. На местном уровне я не слышал, чтобы кто-то бастовал. Но я полагаю, что наши застройщики, скорее всего, пытаются сейчас переключиться на другие банки – АТБ и ПСБ.
— Какие ограничения появились у покупателей в связи с этими процессами?
— У покупателей появились серьезные ограничения. Во-первых, увеличение первоначального взноса до 30 % по всем льготным программам, во-вторых, теперь нужно тщательно выбирать банк и быть готовым понести траты на возмещение разницы в процентных ставках. Более детально не могу пока ответить на этот вопрос, потому что ситуация в подвешенном состоянии и единого четкого мнения нет, как будут развиваться события. Есть прогноз, что Центробанк заставит банки работать по прежней схеме, но пока это лишь предположение. Проблемой заинтересовалась антимонопольная служба, и это значит, что велика вероятность «донастроить» работу некоторых банков.
Фото: Амур.инфо
— Как изменились цены на жилье за последние полгода? Какие показатели?
— Цены на жилье, конечно, выросли, потому что люди видели определенный ажиотаж. Когда ключевая ставка начала расти, понятно, что люди начали торопиться с покупкой недвижимости. Соответственно, цены дополнительно получили стимул к увеличению. В целом по статистике за прошлый год примерно на 11 % выросли цены в Амурской области. И большая часть этого увеличения все-таки произошла во второй половине года, потому что тогда спрос был значительно выше, чем в первом полугодии.
— Ваш личный прогноз как специалиста – как будет меняться ситуация? Снизится процент по ипотеке? Если да, то когда?
— Сейчас, к сожалению, единого мнения у специалистов нет. Да его и не может быть, поскольку слишком много вводных, о которых мало кто достоверно знает. Одни риелторы думают, что движение на рынке снизится, потому что значительно ухудшились условия получения ипотеки, но тем не менее будет рост в размере инфляции. Мое же мнение несколько иное, оно основано на информации Центробанка, Минфина, застройщиков и так или иначе связанных с этим вопросом экспертов. Я думаю, что время бурного развития ипотеки прошло. Вероятнее всего, «льготная» ипотека будет по-прежнему «зажиматься» со стороны Центрального банка, поскольку ее результаты привели к взрывному росту стоимости жилья за четыре года. В 2021-2022 годах ипотека «маршировала» большими темпами. ЦБ начал год назад «намекать» всем, что его начал озадачивать такой быстрый рост ипотеки. Есть опубликованная статистика, что действие льготных ипотек (примерно за три года) привело к росту стоимости жилья примерно вдвое в среднем по стране. Кроме того, существенно увеличилось количество людей, которые сильно закредитованы. Средний срок ипотеки увеличился с 15 до 26 лет. Это связано с ростом ежемесячного платежа – заемщики сокращают его путем увеличения срока, чтобы оставались хотя бы какие-то деньги на жизнь.
Такая ситуация не может не беспокоить ЦБ. В прошлом году в России выдано ипотечных кредитов на 7,8 триллиона рублей – это очередной рекорд. Сдано 110 миллионов «квадратов» жилья по стране. В Амурской области в 2022 году сдано 380 тысяч квадратных метров, в 2023-м – почти 500 тысяч. И это при статистике прошлых лет – в рамках 200 тысяч ежегодно. То есть за счет льготных ипотек застройщики увидели для себя большие возможности заработать, банки тоже – и большие объемы средств пошли на строительство. Как результат, за два с половиной года рост объемов сдаваемого жилья увеличился в два с половиной раза. Цена жилья также увеличилась в 2,5 раза.
Фото: Амур.инфо
Отсюда я делаю собственные прогнозы. ЦБ сейчас пытается «убедить» три банка, которые обязали застройщиков, а по сути заемщиков, платить разницу в процентах, вернуться к работе по «старым» правилам. Я думаю, что скорее всего сделать это получится. Может быть, найдут какой-то компромисс – банки свои «хотелки» снизят, застройщики немного увеличат процент своих отчислений, может быть, часть процентов включат в цену жилья, и, соответственно, как-то увеличится процент реализации. И все будут сыты и относительно довольны.
Но допускаю и тот вариант, что Центробанк пролоббирует каким-то образом карательные санкции, и банки просто сделают широкий жест и скажут: «Мы начинаем переживать за наших заемщиков, пусть они получают ипотеку на прошлых условиях». Третий вариант самый «плохой» – если эти банки будут настаивать на своих условиях, то какая-то часть заемщиков будет вынуждена покупать по завышенным ставкам или идти в другие банки.
Хотелось бы, конечно, достижения какого-то компромисса, поскольку в противном случае будет страдать заемщик – застройщики и банки вряд ли страдать будут. Последние только за прошлый год получили чистой прибыли 3,3 триллиона рублей – из них почти половина приходится на Сбербанк: чистая прибыль этого банка за 2023 года выросла в пять раз по сравнению с 2022 годом, до 1,5 триллиона! Я думаю, он может меньше заработать, фактически «поделиться своей потенциальной прибылью», но остаться лидером в области ипотеки. Я, конечно, не готов комментировать какие-то цифры, поскольку значительная часть их скрыта, но есть информация от сотрудников ЦБ, что банки лукавят, когда объясняют причины, по которым они «не могут» работать по новым правилам.
Что касается цен на недвижимость в Амурской области, то я думаю, что сейчас все зафиксировалось. До декабря шел большой разгон по стоимости, по продажам. Но сейчас будет затишье, поскольку те, кто хотел взять недвижимость, они спешили до Нового года это сделать. Поэтому сейчас на сделки будут выходить либо те, кто ранее получил одобрение по старым ставкам и тарифам (в некоторых банках до трех месяцев может длиться этот период), либо те, кто вынужден по каким-либо причинам покупать недвижимость. Потому что брать на сегодняшних условиях весьма рискованно – про рыночные механизмы я вообще не говорю, а про так называемые льготные ипотеки тоже большой вопрос, так как очень сложно соответствовать всем их требованиям.
Я жду фиксацию цены и стагнацию, я думаю, что еще какое-то время продлится период неразберихи, пока банки настроятся и им «подскажут», что надо работать не так, как они хотят, а в какой-то части на благо народа и государства. И надеюсь, что потом будет послабление в ипотеке, потому что с сегодняшними нюансами брать особенно рыночную ипотеку, повторюсь, весьма рискованно.
Фото: Амур.инфо
— Давайте подытожим. Возьмем обычную семью, которая хочет купить квартиру в Благовещенске, но не подходит ни под одну из льготных программ. Брать им сейчас ипотеку или пока подождать?
— Если вам приспичило по каким-то обстоятельствам покупать квартиру, то нужно все очень тщательно просчитать и взять во внимание риски. Например, люди съезжаются, продают какую-то квартиру и им нужно доплатить, условно, два миллиона, которые они берут в кредит. Это вполне рационально, но надо брать долгосрочный заем с возможностью его досрочного гашения либо рефинансирования. И тогда при снижении ставки ЦБ можно будет провести такую процедуру. Но нужно понимать, что она имеет смысл, когда у вас относительно небольшой срок прошел с момента заключения договора – до трети от всего срока займа, потому что в первые годы вы платите в основном проценты, а уже потом гасите основную часть долга. Рефинансирование на поздних сроках фактически не имеет финансового смысла. Кроме того, для этой процедуры вы должны будете подтвердить свою платежеспособность, т.е. как будто берете новый кредит. Поэтому если через пять лет вы станете, например, пенсионером, то лучше сейчас не брать ипотеку, так как рефинансировать вы ее вряд ли сможете.
На сегодняшний день для тех россиян, у кого «не горит» изменение жилищных условий, я думаю, рационально не покупать квартиру, а арендовать ее сроком на год, может, два и дождаться более адекватных условий, потому что финансовая составляющая такой сделки сейчас очень сложная.
Источник новости: Amur.info