До 2024 года цена жилье в среднем по России может увеличиться до 80 тысяч рублей за квадратный метр. Эта информация прозвучала на встрече представителей крупных амурских застройщиков, юристов, риелторов и банков, в том числе, сотрудника ЦБ. Эксперты обсудили, чего ждать на региональном рынке долевого строительства жилья в связи с переходом к новому механизму, по которому деньги дольщиков будут храниться в банке на счете эскроу, а застройщику придется строить за свои средства или брать целевой кредит в банке.
Нововведения обсудили на круглом столе в благовещенской «Точке кипения». С 1 июля 2019 года все российские компании-застройщики, привлекающие на возведение объектов деньги дольщиков, должны перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Деньги на этих счетах не имеют права использовать ни застройщик, ни дольщики, за их сохранность отвечает банк.
В Амурской области первым застройщиком, который заключил проектное финансирование и открыл эскроу-счет, стала компания АНК. Под какой процент банк дал строительной компании кредит, на встрече не озвучили, ссылаясь на коммерческую тайну. Другие же застройщики говорят о начальной ставке в 12 процентов, которая должна постепенно снижаться в зависимости от денег, привлеченных застройщиком на счет эскроу. Многие амурские строительные компании эту процентную ставку считают слишком высокой. Один из представителей таких компаний –заместитель гендиректора ЗАО «Амурстрой» Василий Абросимов – настаивает на цифре 4 %.
Он считает, если процентная ставка не снизится, то на строительном рынке в Благовещенске останется треть компаний-застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Это 5 компаний, лидирующих на данный момент.
«На сегодня еще не ясен процент кредитования застройщиков. Мы находимся в ДФО, мы находимся в зоне риска: отношение банков к застройщикам Дальнего Востока особое. Поэтому называют процентные ставки от 10 до 12 %. Также предусматривается поэтапное понижение ставки по мере продажи объекта. Процентная ставка зависит от состояния самого застройщика, от востребованности возводимого жилья. В этой части, мы видим, что у застройщиков дальнего востока есть проблемы. В июне этого года и на уровне губернатора, и от депутатов законодательного собрания была законодательная инициатива внести в 214-ый федеральный закон изменения в части неприменения для субъектов дальнего востока статьи, которая касается счетов-эскроу. Положительного ответа на инициативу не получили», – рассказал заместитель гендиректора ЗАО «Амурстрой» Василий Абросимов.
Он пояснил, что в работе с банками, помимо высокой процентной ставки, возникают сложности из-за недостаточной оперативности проведения платежей и принятия решений, которые заключаются, зачастую, в центральной России.
«Все зависит от работы банков, если они пойдут навстречу, и эти процентные ставки будут приемлемы. Потому что собственных средств, которые выступают в роли подушки безопасности, у застройщиков не так много, чтобы возводить дома за свои деньги, они будут вынуждены брать целевой кредит. Надеемся, что ситуация изменится. Пока достраиваем по прежним правилам, перспектива после 2021 года пока под вопросом. Счета-эскроу пока мы не открываем, средства дольщиков не привлекаем, пока мы не увидим прозрачность зеркальность и понятность схемы работы с банками в случае привлечения средств через целевой кредит», – добавил Василий Григорьевич.
Из-за уходы с рынка некоторых застройщиков снизятся объемы строительства в регионе. Более 50 % жилья, возводимого на протяжении последних 5 лет в области, строили с привлечением средств дольщиков. В год в Приамурье вводится не более 200 тысяч квадратных метров жилья. Падение этого показателя в 2 раза существенно сократит предложение на рынке первичного жилья, что скажется и на стоимости. А спрос, в связи с введением ипотеки под 2 процента для молодых семей на Дальнем Востоке, будет расти.
«Даже сейчас пока не произошел переход на проектное финансирование строительного рынка уже мы отмечаем за последние 2 года существенный рост цен на жилье. Как поясняют застройщики, это обусловлено стоимостью стройматериалов, повышенной налоговой нагрузкой. Федеральный минстрой в своем проекте «Жилье» дает прогноз до 2024 года: до 80 тысяч за квадратный метр в среднем по России», – сказала замминистра областного минстроя Оксана Александрова.
Как ранее сообщало Амур.инфо, за последний год цены на жилье в Приамурье в среднем выросли не менее чем на 15 %. Повышение относится и к новостройкам, и к вторичному рынку. Эксперт в сфере недвижимости Виталий Злочевский назвал причину, по которой растут цены на квадраты. По его мнению, на это повлияли как раз законодательные изменения в сфере строительства: застройщики начали готовиться заранее и стали повышать цены. Тогда Виталий Злочевский отметил, что цена в этом году может дополнительно повыситься в период с сентября по декабрь.
При переходе на схему с использованием эскроу-счетов, появляется риск создания застройщиками серых схем – компании пытаются обойти законодательство о долевом строительстве и привлечь финансы для возведения жилья из других источников.
«Не очень добросовестные строительные организации применяют альтернативные способы привлечения денег. Это договоры купли-продажи «вещи в будущем», договоры соинвестирования. Любое привлечение средств физических лиц результатом которого должен стать переход права собственности на жилое помещение в период, когда дом не введен в эксплуатацию, должно вестись только на условиях заключения договора долевого участия. Любые иные договоры нелегитимны. За нарушение грозит уголовная ответственность. Хотя мы знаем, что есть у нас ряд организаций, которые рискуют и заключают подобные договоры. Министерство строительства – орган, на которого возложены полномочия по контролю за долевым строительством, соответственно эти организации не попадают в зону наших преференций, но мы пытаемся довести информацию до правоохранительных органов, прокуратуры», – добавила замминистра.
В минстрое реформу в сфере долевого строительства считают «чисткой всей отрасли от недобросовестных мелких фирм», которые создали проблему с обманутыми дольщиками. Причинами, побудившими перейти на такие изменения в системе строительства, стали огромные объемы финансов, которые потребовалось выделять для завершения строительства и для выплаты компенсаций дольщикам. На 1 сентября 2019 года в регионе до сих пор недостроенными остаются 6 домов.
Несмотря на большие риски дольщиков потерять вложенные в строительство деньги при прежней схеме без счета эскроу, представитель амурской строительной компании считает, что она наиболее прозрачная для вкладчиков.
«Те объекты, например, которые мы возводим по старым правилам, там тоже есть защита: есть обязательные отчисления 1,5 % с каждого договора долевого участия в компенсационный фонд, движение денежных средств контролируется банком и министерством, информация размещается на сайте, застройщик отчитывается фотографиями, если рост объекта будет тормозиться, на это отреагируют надзорные органы. Защита есть, она действует. Со счетами-эскроу людям тяжелее психологически, морально. Застройщик берет кредит, ежемесячно оплачивает его погашение, а деньги находятся в банке. За счет каких средств строит застройщик, дольщик не знает. Это более нестабильная ситуация. Я считаю, что прежняя схема безопасная», – высказался заместитель гендиректора «Амурстроя».
На 1 сентября в регионе возводят 22 объекта с привлечением средств дольщиков. 20 из них имеют высокую степень готовности, которая позволила застройщикам действовать по старой схеме и не использовать эскроу-счета.
Источник новости: https://www.amur.info/news/2019/09/16/159967