Что будет твориться с рынком амурской недвижимости?

Объемы снизятся – цена повысится

В сентябре в благовещенской «Точке кипения» прошел круглый стол «Проблемы долевого строительства в Приамурье и пути их решения». Поводом для него стали нововведения в законе о долевом строительстве, вступившие в силу в 2019 году. Как они скажутся на рынке жилья в регионе, рассказали приглашенные специалисты и организатор мероприятия, эксперт в области недвижимости, президент НП ГРП Виталий Злочевский.

– Довольны ли вы прошедшим круглым столом?

– Можно сказать, это был пробный шар: я впервые был на «Точке кипения» и организатором, и выступающим. Естественно, волновал вопрос: «Получится или нет?». На мой взгляд, все получилось, на мероприятии можно было почерпнуть много полезного. Выступили различные представители так или иначе заинтересованных в рынке недвижимости структур, и на тот момент выступления были весьма обещающими.

Позволю себе напомнить, что уже более полутора лет продолжается реформа долевого строительства. В июле этого года она приобрела новую форму, и сейчас те объекты недвижимости, которые на 1 июля не имели 30% готовности, должны строиться по новым правилам – по так называемому проектному финансированию и (или) эскроу-счетам. У большинства застройщиков имеются большие сомнения касательно того, как эта система будет работать. Мы как раз собирались 13 сентября, чтобы попытаться понять, насколько это страшно или, наоборот, здорово.

Представители одной из амурских строительных компаний, которая уже начала работать по новым условиям, и одного из крупнейших российских банков рассказали, что система должна работать «замечательно». Тогда звучало, что средняя ставка проектного финансирования должна быть 2-3%. Но на самом мероприятии о конкретных цифрах разговор не шел. Говорилось, что «банк будет стремиться к 2-3%», в строительной компании конкретную ставку, с которой они работают, тоже так и не назвали. И, насколько я вижу, с тех пор на их объекте, который должен строиться по новым правилам, фактически ничего не изменилось. Для меня это является маркером того, насколько озвученные на мероприятии перспективы реальны на сегодняшний день. Пока, к сожалению, для Благовещенска вопрос открыт.

По моей информации, никто больше не заключил подобных договоров ни с одним из работающих в области банков. Потому что, во-первых, у большинства строительных компаний еще есть возможность строить по старым правилам. Во-вторых, пока до конца не ясно, какой конкретно будет средняя ставка проектного финансирования и целом работа банков.

– Круглый стол провели в начале сентября. Как ситуация на рынке долевого строительства изменилась с тех пор?

– В СМИ появилась информация о том, что Минстрой РФ и Центробанк спорят об условиях проектного финансирования для региональных застройщиков. Дело в том, что Центральный банк регулирует банковскую нормативную базу по тем требованиям, которые должны предъявлять банки к девелоперам для 

проектного финансирования. И его требования жесткие. Минстрой же предложил немного смягчить эти требования – составить конкретный перечень необходимых документов. ЦБ воспротивился подобным предложениям, и пока банки могут сами определять список документов, нужных для получения кредита.

С одной стороны, это хорошо: может быть, какие-то банки пойдут навстречу и будут просить у застройщиков, условно, всего один документ. С другой, Минстрой РФ переживает о том, что банки будут выставлять перечень, условно, из ста документов. Собрать их будет нереально, потому что пока вы подготовите первые десять документов, самая первая справка уже окажется устаревшей.

Параллельно Минстрой просит дать ему поблажку. Владимир Путин, избравшись президентом, говорил о необходимости к 2024 году практически удвоить темпы строительства. Но видя сейчас очевидное нежелание застройщиков работать по новой схеме, мы можем предположить, что несколько последующих лет будут, вероятнее всего, провальными в плане строительства, потому что строительство – это сложный механизм. Даже если завтра требования смягчат, застройщикам потребуется время, чтобы найти площадки, оформить технические условия, взять кредиты. Как правило, это занимает несколько лет. Так что существующее сейчас затишье в итоге сработает, скорее всего, в минус, будет еще больший провал в сдаче жилья. Вице-премьер Виталий Мутко, который курирует вопросы долевого строительства, это понимает и пытается смягчить условия для девелоперов. Поэтому сейчас они выжидают и отрабатывают те разрешения на строительство, которые были получены ранее – на год-полтора запас есть.

Также была интересная информация о том, что федеральные чиновники предложили субсидировать перевозку стройматериалов на Дальний Восток «некоторым» крупным застройщикам России. Я предполагаю, речь идет о московских компаниях. Так, группа компаний «ПИК» уже предложила нескольким дальневосточным регионам строить до 3 млн «квадратов» жилья в год. И это при том, что все застройщики Дальнего Востока за год сдают порядка 1,5 млн квадратных метров. На ВЭФ-2019 речь шла о Приморье, Сахалине, Хабаровском и Забайкальском краях, но уже в следующем году аналогичные предложения могут поступить и в Амурскую область. Как мы понимаем, на дальневосточных компаниях подобное укрупнение строительного бизнеса скажется, скорее всего, пагубно: они со временем либо перестанут существовать, либо вынуждены будут стать филиалами крупных московских застройщиков. Потому что бороться с компаниями, которые готовы строить 3 млн квадратных метров, они не смогут. Для сравнения – во всей Амурской области за прошлый год сдано 156 тысяч «квадратов», т.е. в 20 раз меньше.

– Чего ждать от цен на рынке недвижимости?

– Если подводить итоги за год, то разумно сказать, что застройщики с учетом происходящих перемен в правилах строительства несколько раз за год повышали цены. По сравнению с прошлым годом она увеличилась более чем на 15%. Это также связано с реформой – строители пытаются подстраховаться, так как по действиям правительства невозможно предугадать, что будет происходить дальше. Только за этот год правила работы застройщиков менялись неоднократно и пока, к сожалению, они не выработаны в том варианте, который бы устраивал застройщиков.

На текущий момент, на мой взгляд, основной пик увеличения цены уже прошел. Традиционно, в Благовещенске изменения цен происходят осенью – со второй половины сентября до конца декабря, а также весной – с марта по май. Причина в том, что область наша аграрная, золотодобывающая и дотационная, а дотации и доходы от первых двух сфер поступают к концу года, и в это же время их стремятся реализовать, в том числе и на рынке недвижимости.

Кроме того, в этом году добавились еще два фактора. Во-первых, стоимость ипотеки после некоторого повышения пошла вниз и уже перешагнула минимальный уровень, который достигала в прошлом году. Если в прошлом сентябре была зафиксирована ставка 9,25%, то сейчас она находится на уровне 9%, у некоторых банков – еще ниже при наличии определенных условий. Для дальневосточников также действует ипотека под 5%, и не так давно начали раздавать ипотеку под 2%. Соответственно, чем больше дают денег, тем больше спрашивают недвижимость, тем быстрее она продается и тем больше поддерживается спрос.

Второй фактор, влияющий на цену, это подтопление. Порядка 183 домов признаны непригодными для проживания, и их владельцы получат и уже получают средства на покупку нового жилья – в среднем, по 2 млн рублей. Деньги небольшие, но подобные компенсации, тем не менее, вызовут волну скупок дешевого жилья: однокомнатных квартир, гостинок, комнат в общежитии и домов. Поэтому перспектива повышения цены сохраняется. Скорее всего, оно замедлится в январе-феврале, но сам тренд на повышение остается.

– Какие изменения в сфере недвижимости вам хотелось бы видеть в наступающем новом году?

– Хотелось бы, чтобы прекратились метания властных структур по поводу того, по каким правилам нужно строить. К сожалению, эти правила периодически переделываются, и было бы хорошо, если бы переделывали их в пользу облегчения. Потому что еще год назад застройщики говорили, что примерно треть из них не справится с предлагаемыми условиями и уйдет с рынка. А это опять означает банкротство и появление новых обманутых дольщиков. Чтобы как-то сгладить подобную перспективу, необходимо помогать прежде всего региональным, а не крупным федеральным застройщикам.

Также хочется надеяться на то, что ипотечные программы будут становиться 

все более доступными для населения. Поскольку официальная инфляция не превышает 4%, а нормальная маржа для банков начинается от 2%, то вполне разумно было бы предложить всем покупателям ипотеку в 6% годовых. Уже поставлена задача к 2022 году дотянуться до ипотеки под 7-8% годовых, но, на мой взгляд, нужно действовать быстрее и тянуться все-таки к 6% – при условии, что будут сохраняться текущие параметры экономики.

Кроме того, я бы посоветовал людям, планирующим в следующем году покупку жилья, следить за состоянием мировой экономики. Многие эксперты в области финансов сходятся во мнении, что в следующем году разразится очередной глобальный финансовый кризис. И поскольку кризис мировой, скорее всего, он начнется не в России, а в Китае или Америке.

Если между этими странами начнется ужесточение, а вам нужно принимать решение о покупке жилья в ближайшие месяцы, нужно будет поторопиться. Потому что практика показывает, что в период нарастания кризисной обстановки начинается падение курсов и ажиотаж – люди стремятся вложить имеющиеся средства. Если подождать с покупкой жилья нельзя, то лучше приобрести его до этого напряженного момента. Если же у вас есть крупная сумма наличными, вы подумываете о приобретении квартиры, но не испытываете в ней срочной потребности, то стоит подождать развития ситуации.

Практика предыдущих двух кризисов показала, что в их процессе цены на жилье падают примерно на четверть. Но происходит это не за день-два, а примерно за полтора года с момента начала кризиса. Если у вас есть возможность дождаться этого момента, сохранив средства, то лучше так и сделать.

Долевое строительство со всех сторон

Напомним, о чем говорили на круглом столе в «Точке кипения».

Опасность повсюду

Оксана Александрова, замминистра строительства и архитектуры Амурской области:

– По состоянию на 1 сентября в Амурской области 20 объектов имеют достаточно высокую степень готовности, которая позволила застройщикам действовать по старой схеме и достраивать объекты без привлечения счетов дольщиков на эскроу-счета. И только два застройщика начали строить по системе эскроу-счетов, однако еще не сообщили нам об открытии кредитной линии. Также только пять банков выразили готовность работать с девелоперами в рамках проектного финансирования. Исходя из этого, можно резюмировать, что в настоящее время долевое строительство в Амурской области осуществляется практически полностью по старым условиям.

Сейчас один из рисков, которые мы видим, заключается в применении не очень добросовестными застройщиками альтернативных способов привлечения денежных средств. Это могут быть и договоры купли-продажи будущей вещи, и договоры соинвестирования. Но закон гласит, что договор, предусматривающий привлечение средств физического лица в период строительства и результатом которого должно стать получение права собственности на жилое помещение, может быть только договором долевого участия. То есть в подобных ситуациях любые другие договоры являются нелегитимными и их заключение должно рассматриваться как нарушение.

Кроме того, так как мы контролируем сферу развития жилищного строительства, мы обеспокоены тем, как в дальнейшем рынок недвижимости будет обеспечивать амурчан жильем.

На протяжении последних пяти лет половина жилья возводилась по договорам долевого участия. И если застройщики не смогут перейти на эскроу-счета и количество возводимого жилья сократится вдвое, то существенно сократится и число предложений на рынке недвижимости. В связи с этим нами был разработан ряд предложений, направленных на сохранение стабильности существующих застройщиков. В частности, речь шла о компенсации части затрат строительных компаний на присоединение к технологическим сетям, о распространении на Благовещенск режима свободного порта Владивосток.

В зоне риска

Василий Абросимов, заместитель генерального директора компании «Амурстрой»:

– По новым правилам застройщик должен возводить дома за свой счет или брать целевой кредит в банке. Перечень документов, необходимых для открытия целевого кредита, весьма объемный, требования к застройщику – тоже. К примеру, он должен подтвердить свою устойчивость, привести поэтапный график финансовых поступлений.

Кроме того, так как Дальний Восток считается зоной риска, отношение банков к застройщикам здесь особое. Для нас называются процентные ставки в районе 10-12% с возможностью их поэтапного снижения по мере продажи объекта. То есть эффективная процентная ставка будет зависеть от того, насколько востребован объект и в каком состоянии находится строительная компания. В этом мы видим некоторую проблему, так как для нас наиболее комфортной была бы ставка в 4%.

При работе с банками возникает иная сложность. В регионе работает много централизованных банков, решения в которых принимаются в западной части страны. Об оперативности в таком случае говорить не приходится, хотя этот аспект для нас очень важен. С этой точки зрения намного лучше, когда вердикт выносят на месте.

 

Гарант безопасности

Сергей Исачкин, управляющий благовещенским отделением одного из крупнейших российских банков:

– Если застройщик имеет собственные средства, то никаких платежей в банк с его стороны не потребуется. Просто банк берет на себя функции гаранта того, что население больше никто не обманет. То есть участник долевого строительства приносит деньги в банк, где они хранятся, пока объект не будет введен в эксплуатацию. Если же с домом или застройщиком что-нибудь случится – деньги вернутся обратно к покупателю.

Кроме того, вступает в силу удачная схема взаимодействия между банком и застройщиком. Мы готовы помочь застройщику быстрее реализовывать свои квартиры и, так как все банки имеют схемы ипотечного кредитования, мы будем стараться ускорять этот процесс. А ускорение процесса позволяет застройщику уменьшить его затраты – ставку по кредитованию, которая колеблется от 0,01 до 6% годовых.

Говоря простым языком, если застройщик хороший, спрос на квартиры большой и люди приносят больше денег, чем необходимо на этапе финансирования, то ставка близится к нулю. Если же застройщик плохой, люди ему не доверяют и место для дома выбрано неудачно, то ставка будет повышенной. Именно поэтому, кстати, нельзя сразу сказать, какой будет ставка для конкретной строительной компании.

Проверка по всем фронтам

Владимир Волков, управляющий отделением по Амурской области Дальневосточного главного управления ЦБ РФ:

– В декабре 2016 года были приняты изменения в положение Банка России «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности». Это ключевой документ, на основании которого банк как раз и формирует процентную ставку. Если посмотреть на это положение, то мы увидим, что Банк России рекомендует банкам в рамках своих механизмов выдачи кредитов застройщикам проверять последних по ряду критериев.

Всего критериев 18, они сформированы в 7 разделов. Это финансовое положение, финансовая структура, политическая и правовая среда, характеристики операций, риск строительства, качество инвестора и обеспечение. Если подрядчик плохой, возникает вопрос: сколько банку нужно внести резервов? В зависимости от этого и определяется процент кредита. И при формировании заявки на кредит строительные организации при помощи этого документа уже могут примерно определить, в какую зону попадают – зеленую, желтую или красную и какой будет стоимость кредита.

К слову, по состоянию на 11 сентября открыто четыре эскроу-счета в четырех банках Амурской области. То есть система работает. Вопрос только в добросовестности, наличии обеспечения и самой бизнес-модели строительных компаний.