Долевое строительство: что изменилось с 1 июля?

Отвечает юрист Виталий Злочевский

– Слышал, что, несмотря на относительную «свежесть» Закона о долевом участии в строительстве, не так давно внесены какие-то поправки или изменения. Интересно узнать, есть ли какие-то подводные камни в трактовке и на что обратить внимание при обращении в строительную компанию. Объясните, пожалуйста, что меняется в долевом строительстве с июля?

Отвечает юрист Виталий Злочевский:

– Такой вопрос сейчас звучит в умах у многих потенциальных дольщиков, а также застройщиков и банков. Попробуем коротко описать эти изменения. Схема долевого строительства зародилась в новейшей России с 2005 года. До этого момента применялись различные схемы: инвестиционные договоры, договоры займа, вексели и т.п. Как показала практика, проблем со строительством и передачей в собственность квартир дольщикам с применением этого закона в жизни стало меньше, чем это было до 2005 года. Тем не менее наш «русский изворотливый ум» и в этом законе нашел массу «дырок» с целью хищения денежных средств. Сам по себе закон № 214-ФЗ хороший, гораздо лучше всего предыдущего законодательства, но и его работу некоторым «специалистам» удавалось настроить таким образом, что в итоге дольщики страдали.

За 14 лет его жизни в него было внесено 25 поправок. Основными поправками, которые принимались с точки зрения уменьшения возможностей хищения денежных средств и уменьшения «класса обманутых дольщиков», можно назвать следующие: появление системы саморегулируемых организаций (СРО), которые должны были заменить систему государственного лицензирования деятельности. Эта система себя плохо зарекомендовала с точки зрения качества контроля СРО за своим участниками и поэтому была придумана следующая версия обеспечения безопасности – страхование строительства.

Нормальные серьезные страховые организации не стали заниматься таким страхованием, поскольку понимали риски и выставляли соответствующую цену своих услуг за эти риски. Поэтому этим видом деятельности занялись лишь некоторые весьма специфические компании, которые при малейших признаках банкротства крупных застройщиков сами быстренько «умирали». В итоге дольщики по-прежнему оставались с носом.

Была придумана следующая версия обеспечения строительства – компенсационный фонд, который вместо страховых компаний начал собирать копейку с застройщиков на то, чтобы достроить проблемные объекты. На момент принятия очередных изменений в законодательстве, а именно изменений по проектному финансированию, компенсационный фонд собрал около 2 миллиардов рублей. И тут внезапно «скончалась» знаменитая Urban Group, которая по предварительным оценкам недостроила жилья на сумму более 60 млрд рублей. Такую сумму никакой компенсационный фонд не потянул бы, и, видимо, отчасти из-за этого «волевым решением» была принята новая система деятельности застройщиков через проектное финансирование.

Суть ее в том, что за все «грехи» застройщиков должны будут отвечать банки, которые работают с этими застройщиками. Государство снимает с себя всяческую финансовую ответственность. Дольщик несет деньги не застройщику, а в банк, с которым у застройщика заключен договор на проектное финансирование и ведение эскроу-счетов. На этих счетах аккумулируются средства дольщиков до тех пор, пока дом не сдадут в эксплуатацию. Застройщик должен получать в этом банке кредитную линию (проектное финансирование) и на эти денежные средства строить дом. Застройщик получит деньги дольщиков только тогда, когда сдаст дом в эксплуатацию, а до этого денежки будет получать на условиях кредитования. При этом деньги дольщиков как будто будут лежать мертвым грузом, т.е. на них никакие проценты не накрутятся. В случае банкротства застройщика либо задержки в строительстве банк возвращает деньги дольщика без индексации.

Понятно, что это лучше, чем прежняя схема долевого строительства, когда частенько из бюджета возвращались дольщикам какие-то средства. Иногда вообще ничего не возвращалось, а ведь это миллионы только на одной квартире. Тем не менее схема все же не совсем интересная и застройщикам, и дольщикам.

Теряется сам смысл долевого строительства, поскольку чаще всего дольщики вкладывались в стройку на уровне котлована и существенно экономили (обычно) на цене квартиры. В хорошие годы можно было купить квартиру на 30% дешевле ее стоимости к моменту окончания строительства, причем все это еще делалось в рассрочку на период строительства. Застройщику же было выгодно строить на деньги дольщиков, не вкладывая свои и не прося их у банка.

Теперь схема меняется. Те застройщики, кто начнет строить с 1 июля или не сможет сделать 30% готовности объекта и 10% заключенных договоров к этой дате, должны будут работать только по схеме проектного финансирования. Большая часть застройщиков сможет закончить уже начатые объекты по старым правилам, поскольку в апреле этого года после многочисленных жалоб и недовольств застройщиков правительство РФ сделало поблажки и установило такие критерии для возможности достройки жилья по старым правилам.

Теперь переход к обновленному варианту строительства будет не таким резким и растянется на пару лет. Важно при заключении договора долевого участия в ближайшее время оценивать степень готовности объекта. Если у него больше 30% и есть более 10% договоров долевого участия в Росреестре, то дом будет достроен по старым правилам. Если же этих параметров объект строительства еще не набрал, то надо сильно подумать, справится ли застройщик с проектным финансированием, поскольку правила строительства по этой схеме менее выгодны застройщику. Учитывайте эти нюансы при желании включиться в долевое строительство в ближайшее время.